Жилье за проценты.

Ипотека на новостройки - ast-ikom.ru

С помощью ипотечных кредитов в мире приобретается более половины жилья.

В России же -- менее 1%. Причины просты: отсутствие государственной

поддержки и развитой инфраструктуры ипотечного кредитования. Тем не менее в

Москве представлены все практикуемые в мире ипотечные схемы. Правда,

работают они далеко не всегда, а условия, предлагаемые ипотечными

операторами, далеки от идеальных.

Банковская ипотека.

Все российские ипотечные схемы воспроизводят западные. Их три:

банковская ипотека, двухуровневая (так называемая американская) и кредиты

строительно-сберегательных касс. Банковские ипотечные кредиты от обычных

потребительских отличаются только наличием залога -- недвижимость является

Рекомендуем прочитать Сейчас одним из самых признанных в мире супер-каров может по праву считаться Porsche 911 Turbo. Как ...

ликвидным активом, а потому ставки по ипотечному кредиту ниже, чем по

потребительскому.

В России покупка жилья кредитуется банками как за счет собственных

средств, так и за счет привлеченных. Ипотечные кредиты на основе

собственных ресурсов в большинстве случаев -- лишь попытка "отметиться" на

рынке (часто под теми или иными предлогами банки отказывают в получении

кредита гражданам, которые не имеют отношения к ним или их корпоративным

клиентам). Серьезную ставку на эту услугу делают единицы. Сбербанк,

предоставляющий ссуды под 23% годовых в рублях и 13% в валюте на срок до 15

Рекомендуем прочитать ЧЕЛОВЕК И ДОМ: НА ДВОИХ ОДНО ДЫХАНИЕ. АКФА-РЕМОНТ - строительство коттеджей, ремонт квартир Наступае...

лет, выдает их как обычные потребительские кредиты, а потому требует

гарантии поручителей, доходы которых должны быть минимум в полтора раза

выше доходов получателя ссуды. Собинбанк, предлагающий ипотечные кредиты по

самой низкой ставке в валюте -- 10% годовых, дает их только жителям Москвы

и Подмосковья, что существенно суживает круг потенциальных

ссудополучателей. Кроме того, сроки рассмотрения заявки на получение

кредита, по словам клиентов, растягиваются на месяцы. Однако, несмотря на

это, банк, по заявлению его пресс-службы, с 1999 года сумел выдать кредитов

почти на $7 млн. В российском отделении Райффайзенбанка, предоставляющем

ссуды на пять лет под 12% годовых в валюте, подобные ограничения

отсутствуют. Основное требование, предъявляемое к заемщику -- его

официально подтвержденная финансовая состоятельность: клиент не может

тратить на ежемесячные платежи по кредиту более 40% совокупного семейного

дохода.

Рекомендуем прочитать КРАСИВОЕ НОВОЕ ИЗ ВЕТХОГО СТАРОГО.Квартиры в старом фонде имеют столько же преимуществ, сколькои нед...

Банки, работающие с привлеченными средствами, в основном используют

деньги, выделяемые по программе "Дельта-Кредит" американским фондом

"США--Россия". Ипотечным агентом фонда является банк "Дельта Кредит"

(помимо денег фонда в мае этого года он получил от ЕБРР и банка IFC кредит

в $40 млн), а партнерами -- еще 14 московских и петербургских банков.

Участвующие в программе банки кредитуют население по разработанным фондом

стандартам, фонд выкупает у них права требования по выданным кредитам и

обеспечивает рефинансирование программы. Условия выдачи кредитов следующие:

ставка -- 13-15% годовых в валюте, максимальный срок погашения кредита --

10 лет, первоначальный платеж -- 20% стоимости квартиры. Штрафные санкции

при досрочном погашении кредита -- 1-3% досрочно погашаемой суммы. Как и в

Рекомендуем прочитать Отдых в Турции — это относительно недорогой отдых при европейском качестве обслуживания. Даже дороги...

Райффайзенбанке, рассмотрение заявки занимает две недели, гарантий

поручителей не требуется, но требуемый уровень дохода кредитополучателя

иной -- ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30% заработной

платы. В то же время "Дельта Кредит" предусматривает кредитование покупки

квартир в строящихся домах, правда на менее выгодных условиях.

Первоначальный платеж -- 40% стоимости квартиры, процентная ставка на

период строительства -- 21%. В фонде такую дороговизну ссуд объясняют

высоким риском, связанным с кредитованием недостроя (на этапе строительства

права собственности на жилье не оформляются и, следовательно, объектом

залога быть не могут). После сдачи дома в эксплуатацию процентная ставка

снижается до 15%, а получатель кредита приобретает право на дополнительный

кредит в размере 30% суммы первоначального.

Несмотря на высокие кредитные ставки (руководство банка уже год обещает

их снизить), программа достаточно популярна. В настоящее время, по словам

президента банка "Дельта Кредит" Николая Шитова, выдано около 1000 кредитов

на сумму $35 млн (более половины всех ипотечных кредитов, выданных в

России), одобрено -- еще 2000 на $63 млн. Это почти половина всего

ипотечного рынка России.

Омрачили успешную деятельность банка "Дельта Кредит" только проблемы

банка-партнера "Инвестиционная банковская корпорация" (ИБК). В апреле ИБК

приостановил платежи, и в банке было введено внешнее управление. Впрочем,

как заявил Николай Шитов, на получателях ипотечных кредитов проблемы банка

никак не скажутся. Обслуживание уже полученных кредитов и предоставление

дополнительных (банк осуществлял кредитование строящегося жилья) уже

переведено в "Дельта-банк" и банк "Дельта Кредит".

Агентства.

Двухуровневая ипотечная схема предусматривает привлечение ипотечным

агентством средств путем выпуска ценных бумаг (первый уровень) и

кредитование за счет этих средств населения (второй уровень). В России

схема только начинает работать. Однако именно на ее основе планируют

действовать ведущие государственные агентства -- федеральное Агентство

ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и принадлежащий столичной мэрии

банк "Московское ипотечное агентство" (МИА).

Кроме государственной поддержки и гигантского объема привлекаемых

средств агентствам пока похвастать нечем. Кредитный портфель АИЖК сейчас

составляет всего 20 млн руб. МИА после сворачивания городской ипотечной

программы 1998-2000 годов (тогда МИА не смог изыскать необходимые средства

и ограничился выдачей 84 кредитов) только собирается вновь начать работу с

населением.

АИЖК в этом году планирует разместить облигационный заем на 2 млрд руб.

и направить вырученные деньги на массовый выкуп закладных по ипотечным

кредитам. Александр Семеняка, возглавивший АИЖК в апреле, сообщил, что

процентная ставка по эмитируемым облигациям будет находиться в интервале

16-20% годовых в рублях. В роли основного покупателя облигаций АИЖК видит

Пенсионный фонд РФ, руководитель которого Михаил Зурабов еще год назад

выступил с инициативой ипотечного использования пенсионных денег. Что

касается ставок по выдаваемым в рамках программы АИЖК ипотечным кредитам,

то они будут ниже доходности облигаций (ориентировочно 12-16% в рублях) --

только в этом случае федеральная ипотечная программа сможет претендовать на

статус массовой. Субсидировать "социальную" процентную ставку АИЖК

планирует за счет федерального и региональных бюджетов. Правда, пока

масштабных договоренностей с потенциальными "донорами" у АИЖК нет (это

признает и руководитель АИЖК Александр Семеняка), а потому перспективы

федеральной ипотечной программы по-прежнему кажутся весьма неопределенными.

Стоит отметить, что планируемый оборот этой программы на порядок ниже,

чем у программы "Дельта Кредит". Однако рассчитана она в основном на людей

со значительно меньшими доходами и на регионы, где жилье дешевле

столичного, что в принципе позволит ей обогнать "Дельта Кредит" если не по

объему выданных ссуд, то хотя бы по их количеству.

В отличие от АИЖК, имеющего уставный капитал в 160 млн руб. и пока не

получившего от Минфина одобренные правительством гарантии на 2 млрд руб.,

МИА уже располагает весьма значительными средствами. Гендиректор МИА

Дмитрий Будаков сообщил, что сформированный уставный капитал банка составил

$17 млн, а первый транш его облигационного займа в размере $40 млн и

доходностью 9% годовых в валюте будет эмитирован уже в сентябре этого года.

В следующем году МИА собирается эмитировать еще один -- на сумму $30 млн. В

обоих случаях гарантом погашения облигаций выступает правительство Москвы

(общая сумма предоставленных гарантий -- 2,2 млрд руб.). По словам

господина Будакова, с рядом банков уже заключены соглашения о выкупе

эмиссии. Каким образом МИА будет использовать свои и полученные средства, а

также когда именно и на каких условиях начнет работу с населением, пока не

определено.

Кооперативы.

Доминирующие на ипотечном рынке Европы строительные кредитные

кооперативы фактически воспроизводят немецкую систему строительных

ссудосберегательных касс (Bausparkasse). Члены кооператива делают

сберегательные вклады в кооперативную кассу. После достижения определенного

порогового показателя (как правило, 50% стоимости приобретаемой квартиры)

кооператив выделяет вкладчику кредит на оставшуюся часть суммы. На

сберегательные вклады начисляется определенный процент, кредиты также

выдаются под проценты, но более высокие. За счет процентной разницы, а

также вступительного взноса оплачивается работа аппарата кооператива или

обслуживающего кооператив банка.

В России система кооперативов пока развита слабо. Основная причина --

сложности с формированием стартового капитала. На первом этапе

предоставлять кредиты на покупку жилья кооператив может только за счет

сберегательных вкладов своих пайщиков, что ставит возможность получения

кредита в прямую зависимость от роста их численности. Тем не менее низкие

процентные ставки (несопоставимые с банковскими) привлекают население, и в

стране сейчас функционирует уже несколько десятков кооперативов. В Москве

наиболее известный из них -- "Строим вместе", инициатором создания которого

выступило агентство недвижимости "Ризолит". Вступительный взнос в

кооперативе -- $500 (учитывается при оплате квартиры), минимальная сумма

накопления, при которой предоставляется кредит, должна составлять не менее

50% стоимости квартиры, ставка по кредиту -- 3% годовых в валюте,

максимальный срок погашения кредита -- 10 лет. Стоит отметить, что до

недавнего времени вступительный взнос в "Строим вместе" составлял $1000, и

при выходе из кооператива он не возвращался.

Помимо риэлтеров интерес к кредитным кооперативам проявляют строительные

и банковские структуры. Характерный пример -- "Первая домостроительная

ссудосберегательная касса" (ПДССК), создание которой было инициировано

Европейским трастовым банком и ОАО "ДСК-1". Первоначальный объем накопления

в ПДССК должен быть не менее 50% стоимости квартиры, период накопления (в

течение которого кредит получить нельзя) -- не менее года, ставка по

сберегательному счету -- 18% годовых в рублях. Займы выдаются под 14%, но

уже в валюте, максимальный срок погашения -- пять лет. Кредитные

кооперативы не обойдены вниманием и государственных структур. В начале

этого года о создании кооператива "Подмосковье" объявило правительство

Московской области. Он привлекает средства пайщиков в зависимости от срока

накопления под 6-8% годовых в валюте, а выдавать кредиты собирается под

8-10%.

На одном поле с кооперативами работают аффилированные со строительными

компаниями организации, которые позиционируют себя как кредитные. К

таковым, например, относятся ОАО "Ссудосберегательная касса" (ССК) и

коммандитное товарищество "ДСК-1 и Компания". На самом деле, предлагаемые

ими схемы представляют собой продажу жилья в рассрочку. ССК, 100% акций

которой принадлежит правительству Москвы, финансирует строительство жилых

домов в Западном округе столицы и продает новостройки в рассрочку по

следующей схеме: после оплаты 50% стоимости жилье оформляется в

собственность покупателя, оставшаяся сумма (в долларах США) погашается в

течение трех лет, на нее начисляется 8% годовых. "ДСК-1 и Компания" после

оплаты 30% стоимости квартиры на оставшуюся сумму предоставляет рассрочку

до 10 лет под 14% годовых в валюте.